證券時報網
李映泉
2025-12-18 21:25
證券時報記者 張達
中國房地產行業正經歷一場回歸“民生屬性”、徹底告別“三高”模式的系統性變革。日前發布的《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十五個五年規劃的建議》（下稱《建議》），將“推動房地產高質量發展”置于民生框架下進行專述，為實現房地產高質量發展目標提供了系統性方案。
接受證券時報記者采訪的業內人士認為，《建議》突出了房地產高質量發展的重點將進一步回歸服務于居民更高質量居住生活需要的初心和使命，構建房地產發展新模式的核心是“保民生、防風險、提品質”，完善商品房基礎制度是推動新模式落地的關鍵前提，“十五五”時期要實現房地產高質量發展，還需與高質量城鎮化、擴內需國家戰略等五方面緊密結合，最終落腳點在于行業自身的轉型升級，以持續優質的供給和服務創造長期價值。
突出民生屬性 錨定高質量發展
與“十四五”時期放在“推進以人為核心的新型城鎮化”部分不同，此次《建議》對房地產的表述重點放在了“加大保障和改善民生力度”部分，將“推動房地產高質量發展”作為重點任務進行了大段論述，突出了住房的民生屬性。
清華大學恒隆房地產研究中心主任吳璟告訴記者，《建議》在民生部分單獨對“推動房地產高質量發展”進行了較為詳細的論述，這突出了房地產高質量發展的重點將進一步回歸服務于居民更高質量居住生活需要的初心和使命，并且以市場與保障、增量與存量并重的舉措，為實現房地產高質量發展目標提供了系統性方案。
中國信達首席不動產研究員謝海生認為，緊緊圍繞保障和改善民生，“十五五”時期房地產工作的出發點和落腳點將更多體現為民生屬性、人民屬性，而非拉動投資、短期刺激功能，各相關主體須適應這個重大轉變。住房保障和改善民生將同步推進，既要“滿足城鎮工薪群體和各類困難家庭基本住房需求”，也要“滿足人民日益增長的美好生活需要”在居住領域的實現。
住房保障方面，《建議》對保障性住房供給的提法從“十四五”時期的“有效增加”調整為“優化”。改善需求方面，《建議》首次將“因城施策”與“增加改善性住房供給”相結合。
謝海生認為，未來保障性住房供給的規模、結構、品質和供給形式（貨幣還是實物）或有較大調整，可以與盤活存量房地產資產等工作相結合，各種存量房地產資源或將成為保障性住房籌集的重要渠道。
對于“因城施策增加改善性住房供給”，中指研究院認為，未來根據居民對改善性住房的需求差異，供給上要求更加精準匹配。根據地方需求特征精準增加供給或將是“十五五”時期住房供給的一大特點。
房地產還是消費的重點領域。為滿足居民的購房需求，《建議》在“大力提振消費”任務中提出“清理住房等消費不合理限制性措施”。謝海生認為，這意味著當前少數核心城市的限購政策會進一步優化調整，助力“止跌回穩”目標實現。
落地新模式
完善基礎制度是前提
構建房地產發展新模式是破解房地產發展難題、促進房地產市場平穩健康發展的治本之策。近日住建部介紹，“十四五”期間，構建房地產發展新模式這項工作取得了積極進展，包括完善住房供應體系；建立“人、房、地、錢”要素聯動機制；改革完善房地產開發、融資、銷售制度；發展安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”等。住建部還強調，構建新模式是為了推動房地產高質量發展，房地產高質量發展歸根到底是要讓人民群眾住上“好房子”。
此次《建議》在“十四五”工作進展基礎上再次強調，“加快構建房地產發展新模式，完善商品房開發、融資、銷售等基礎制度”。同時，《建議》新增“建設安全舒適綠色智慧的‘好房子’”的表述，“好房子”建設首次被寫入五年規劃建議。
浙江工業大學中國住房和房地產研究院院長虞曉芬告訴記者，構建房地產發展新模式的核心是“保民生、防風險、提品質”，完善商品房基礎制度是推動新模式落地的關鍵前提。銷售端，要建立預售資金監管并穩步推進現房銷售，保障購房者權益；開發端，要建立嚴格項目準入監管、項目主體監管、退出監管等制度；融資端，要建立房企白名單與資金全封閉運行模式，隔離風險。此外，還需通過立標準、抓科技、強工程質量全過程管理，全面提高住房品質。
在謝海生看來，“十五五”期間將是房地產領域重要改革舉措落地的關鍵時期，會從“人、房、地、錢”要素聯動新機制出發，系統梳理房地產政策體系，按照“破立結合、標本兼治”的思路及時調整優化制度體系，加快構建與行業內外部環境變化相適應的發展新模式，包括完善住房供應體系，促進行業轉型發展，健全住房、土地、金融、財稅等基礎性制度。例如，房企項目公司開發制、房地產銷售制度、房地產融資制度改革等配套制度措施等將會逐步優化和落地。
對于“好房子”建設，住建部近日表示，將指導各地全鏈條提升住房標準、設計、材料、建造、運維水平，首先把保障房建成“好房子”，同時，不僅將新房子建成“好房子”，還要將老房子改造成“好房子”。
實現高質量發展
需與五方面緊密結合
“十五五”時期房地產業如何實現高質量發展？中國人民大學國家發展與戰略研究院高級研究員秦虹告訴記者，還需與五方面緊密結合。
一是與“以人為核心”的高質量城鎮化緊密結合。主動順應人口流動新趨勢，緊密配合城市更新、保障性住房建設等，為農民工、新市民和青年群體提供宜居且可負擔的住房，服務好國家城鎮化的戰略升級。
二是與“擴內需、促消費”的國家戰略緊密結合。要認識到房地產業仍是持續釋放消費潛力的關鍵領域。一方面，通過提供高品質的住宅和社區服務，推進老舊住房改造、城中村改造、適老化改造、自主更新等，帶動家裝、家電、智能家居等物質性衍生消費；另一方面，大力發展租賃市場、文旅地產、養老地產等多元業態，滿足居民多層次、多樣化的生活與服務性消費需求。
三是與“防風險、保安全”的宏觀底線緊密結合。過去幾年，房地產領域積累了多方面的風險，如地方債壓力大、居民家庭杠桿率高、房企債務風險大、銀行不良率上升等。未來，高質量發展須將化解風險、保障安全視為行業健康發展的首要前提和堅實基礎。
四是與“綠色、低碳、可持續”的生態文明理念緊密結合。房地產屬于傳統行業，過去發展粗放且快速，未來須大力建設安全舒適綠色智慧的“好房子”，實現與人、城市、自然的和諧共生。
五是與行業自身的高質量發展緊密結合。高質量發展的最終落腳點在于行業自身的轉型升級。短期內，要加強政策力度，落實房地產市場止跌回穩要求。從長期看，行業自身必將從“開發商”向“不動產綜合服務商”轉型，拓展存量更新與資產管理等新業務，以持續優質的供給和服務創造長期價值。
住建部部長倪虹近日表示，推動房地產業從高速增長階段轉向高質量發展階段，推動房地產企業從追求規模擴張轉為注重提升產品品質和服務，保持房地產市場供需基本平衡、結構基本合理、價格基本穩定，有利于促進我國經濟實現質的有效提升和量的合理增長。
