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《住房租賃條例》（以下簡稱《條例》）將于2025年9月15日起施行。

《條例》對規(guī)范住房租賃各相關(guān)主體行為、健全監(jiān)管機(jī)制、完善租購并舉住房制度、推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式都有重要意義。其中，《條例》提出鼓勵(lì)多渠道增加租賃住房供給，培育市場化、專業(yè)化住房租賃企業(yè)。對于擁有長租公寓業(yè)務(wù)的房企而言，也迎來了新的機(jī)遇。

與銷售端的情況不同，頭部房企的長租公寓業(yè)務(wù)依舊有不錯(cuò)的表現(xiàn)。中指研究院最新發(fā)布的《2025年6月中國住房租賃企業(yè)規(guī)模排行榜》顯示，截至6月底，TOP30集中式長租公寓企業(yè)（按長租公寓6月底累計(jì)開業(yè)規(guī)模排序，下同）累計(jì)開業(yè)房源量達(dá)135.9萬間，較5月底增加2.7萬間。其中，萬科泊寓、龍湖冠寓和魔方生活位列前三，開業(yè)規(guī)模分別達(dá)到19.82萬間、12.3萬間和8.4萬間。頭部房企也通過擴(kuò)大規(guī)模、提高出租率的方式持續(xù)為企業(yè)貢獻(xiàn)穩(wěn)定現(xiàn)金流。以龍湖為例，根據(jù)公司發(fā)布的2024年年報(bào)顯示，龍湖冠寓2024年租金收入達(dá)26.5億元，同比增長4%，開業(yè)規(guī)模12.4萬間，出租率達(dá)到95.3%。

經(jīng)過前幾年的“大洗牌”之后，長租公寓市場目前已經(jīng)走向理性發(fā)展。而在樓市調(diào)整的這幾年時(shí)間里，市場對長租公寓的看法也發(fā)生了明顯變化。

（深圳城中村改造的長租公寓 吳家明攝）

記者在深圳羅湖區(qū)、福田區(qū)幾個(gè)長租公寓采訪工作人員時(shí)得知，進(jìn)入暑期之后公寓出租情況較好，出租率基本都在85%以上，但租金在這兩年基本都維持穩(wěn)定，長租一年甚至更長時(shí)間可以享受折扣。“周邊各類公寓以及個(gè)人租賃掛牌房源越來越多，競爭很大。”羅湖筍崗片區(qū)一家長租公寓的負(fù)責(zé)人告訴記者，“只要價(jià)格差別不要太大，年輕的租客相對會(huì)更接受長租公寓，所以我們也不敢隨便提價(jià)。”

也有租客告訴記者，深圳租房的選擇面很廣，包括各類長租公寓、普通住宅、商務(wù)公寓、青年驛站、城中村等，自己在租房的時(shí)候自然會(huì)“貨比三家”。

記者實(shí)探發(fā)現(xiàn)，面對租金下滑帶來的壓力，長租公寓市場的玩家們也發(fā)掘出許多“新玩法”，最直觀的做法就是搶占“短租”市場，一些頭部長租公寓品牌推出“安心住”“隨心住”等主打靈活性的“短租”產(chǎn)品。

與此同時(shí)，一些資本也看上了長租公寓的“回報(bào)率”。在深圳龍崗區(qū)，記者看到一處商務(wù)公寓的多個(gè)樓層被一家投資機(jī)構(gòu)“打包”并改造成長租公寓。投資機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人告訴記者，房價(jià)近幾年有所下跌，重點(diǎn)城市的租金回報(bào)率有所回升，優(yōu)質(zhì)租賃資產(chǎn)投資回報(bào)率接近5年定存利率，也會(huì)吸引一些長期資本進(jìn)入。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，《條例》對各方權(quán)益的規(guī)范，會(huì)提高租賃穩(wěn)定性，從而激勵(lì)市場主體投資住房租賃，包括一些房地產(chǎn)企業(yè)，有利于促進(jìn)行業(yè)從增量向存量、從建設(shè)到運(yùn)營的轉(zhuǎn)型，對行業(yè)新模式構(gòu)建以及REITs發(fā)行都有積極意義。

對房企而言，長租公寓業(yè)務(wù)的周期穿越能力在當(dāng)下愈加凸顯，還能帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流。此外，政策端對租賃行業(yè)的支持力度越來越大，行業(yè)融資環(huán)境也在多渠道改善。“頭部企業(yè)已通過標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品體系、高效運(yùn)營能力與數(shù)字化管理工具，建立起可復(fù)制、可擴(kuò)展的資產(chǎn)運(yùn)營模型，助力企業(yè)在存量市場中尋找可持續(xù)現(xiàn)金流。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)表示。

中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶表示，住房租賃市場正逐步從大規(guī)模籌集建設(shè)進(jìn)入存量提質(zhì)階段，這也對長租公寓企業(yè)提出了更高要求。相比發(fā)達(dá)國家，我國住房租賃行業(yè)機(jī)構(gòu)化率仍較低。住房租賃企業(yè)發(fā)展離不開政策支持，未來有望繼續(xù)從財(cái)政金融、市場培育、非居改租等角度加大住房租賃政策支持力度，并結(jié)合公積金、人才人口等方面對供需兩端政策持續(xù)進(jìn)行優(yōu)化。

校對：蘇煥文