雖然機構投資者不再肆意掃貨寫字樓與購物中心,但陳俊儒發現,今年粵港澳大灣區商業不動產的大宗交易頻次,卻也不見少。
陳俊儒是戴德梁行華南區資本市場部主管及董事。今年以來,他服務的客戶群體的畫像以及心態,出現了些許變化。保險公司、不動產基金公司鑒于自身投資偏好的改變,會更傾向于持有流動性與回報率較高且租約穩定的物業類別;但更多的中小企業卻看準時機入場抄底,除了自用需求外,總價低的商鋪、廠房資產更“吃香”了。
據戴德梁行統計數據,今年上半年,廣深兩地共計成交大宗交易29宗,總成交額為147億元,單宗均價則由10億元—20億元降至5億元。這一大宗交易成交量,已經接近于去年全年35宗的交易量,顯示不動產大宗交易市場的交易頻次有所活躍。
中小企業主踏步入場,緣由是商業不動產價格經過盤整以后,價值已經凸顯。據21世紀經濟報道記者了解,以深圳為例,目前商鋪回報率普遍可達4.5%—6%,作為資產配置的一環,具有較高收益率。
此外,隨著制造業的升級轉型,機器人、醫療器械等熱門賽道也帶旺了廠房的需求,這些新興產業的企業主也在購入此類資產。傳統產業與新興產業的交替,最終也體現在大宗交易市場上,傳統產業在“賣廠房”,新興產業持續接盤。
需求和風格切換,粵港澳大灣區的大宗交易市場,有了些許暖意。
實業資本圍獵優質商鋪
陳俊儒發現,過去這一年,粵港澳大灣區大宗交易市場的“玩家”變了。“這個市場的玩家已經不一樣了,買的東西也就不一樣。”他表示。
不一樣的地方在于,過去廣州、深圳大宗交易機構投資者投資需求活躍,屢有購入寫字樓、購物中心等作為資產配置;但現在,實業類的買家正在逐漸變多,這些實業類買家來自于工廠老板,他們購入大宗資產的目的,是出于自用或者投資的需求。
這些實業類的買家中,傳統行業的中小企業主有迫切的投資回報需求;新興產業的企業主則有擴大產能的動因,這些底層邏輯交疊,讓大宗交易市場的活躍度保持在較高的水平。
陳俊儒接觸到的買家中,給出的投資額普遍在1億元—2億元之間。“這筆資金過去可能是投資債券,或者銀行理財,但是這些買家在了解市場后會發現,現在商鋪類的資產回報率已經比許多投資渠道更高了,回報率也接近6%,是很好的投資渠道。”
深圳中原地產商鋪部總經理丁長申,也觀察到了同樣的現象。丁長申表示,今年他所接觸到的商鋪交易有明顯增加,“今年部分開發商回籠資金的需求增強,所以對整售商業類的產品價格談價空間高,交易也相對好談。”根據中原地產商鋪部觀察到的數據,今年上半年,羅湖京基天郡府一批商鋪就由個人投資者購入。
據21世紀經濟報道記者走訪以及對中介的采訪中了解到,目前深圳熱門區域的商鋪,價格回落到理性的區間,這使得這類資產的回報率變得非常可觀。“以福田口岸為例,這個商圈大多數商鋪價格在3.5萬元/平方米,福田CBD也有5萬元/平方米—6萬元/平方米的價格,回報率都能夠達到4.5%—6%。”一位福田區中介人士表示。
需要注意的是,盡管商鋪市場整體交易量有所上升,但這仍然是一個相對分化的市場。
一個既定的事實是,雖然1億元—2億元的交易額在大宗交易市場是小總價,但這個區間卻能夠在市場中找到較好商鋪類資產。“這些與銀行、大型連鎖品牌等信用良好租戶簽約的物業,因其能夠提供持續穩健的收益率,正成為投資者重點追逐的對象。”一位不愿具名的深圳房企人士告訴21世紀經濟報道記者。
產業升級催生廠房投資熱
商鋪交易量趨于活躍的同時,工業廠房資產受到的關注度也在持續提高,尤其是在法拍市場。
中原地產提供的數據顯示,今年3月,深圳龍崗平湖村的一工業園以8748萬元,102%的高溢價率成交拍出;今年6月,深圳市光陽電機工業園33789.36平方米工業產權拍賣成交。最終成交溢價金額超2.66億元,溢價率約60%。今年7月,深圳市八卦嶺工業區廠房也出現整棟成交的物業,成交價2.1億元,建筑面積約1萬平方米,成交樓面價約2萬元/平方米,高于官方評估價近8000萬元。
丁長申分析稱,制造業升級與土地資源緊缺的雙重背景下,地段佳、產權清晰的優質工業產權項目投資價值將進一步凸顯,一旦進入市場便變身投資搶手貨。
在當前的市場格局下,不同的制造業企業,在廠房類資產的配置上也各有需求,進而推升了市場的交易活躍度。“量產型巨頭更傾向于自購土地建廠;快速成長型企業選擇購買二手廠房或者聯合買地建廠;底層小企業則更愿意租賃廠房。”丁長申表示。
而在工業廠房類資產的交易中,也可以看到產業升級的趨勢。
陳俊儒表示,很多風口上的產業,他們有擴產的需求,例如機器人、電子芯片以及醫療器械,這些本身都是大力發展的產業。這些企業有擴產的需求,所以在購入工業廠房類資產。而之前偏傳統的行業多數已經遷出或者外溢了,“傳統行業在賣,新興產業的在買,以此推動了市場的成交與交易量。”
從租金表現來看,新興產業的爆發,也顯著推高了工業廠房資產的需求。甚至在一些熱門的工業廠房區域,工業類資產的租金還要稍高于寫字樓物業。
據中原大宗交易部統計的數據,2024年深圳高標準廠房平均租金達65元/月,同比上升12%,龍華區、光明區等機器人企業聚集區的優質廠房租金漲幅超15%。丁長申分析稱,這是技術密集型產業對廠房的需求已從“量”轉向“質”,符合新產業標準的工業資產逐漸吃香。
“這些案例不只是單次的大宗資產成交,更是趨勢信號。市場價值正在回歸,是新周期下產業地產新玩家的真實寫照。”丁長申強調。