證券時報
劉頌
2025-07-17 23:17
房價虛高、抵押貸款利率居高不下、供應上升以及需求下降，這些因素正在共同作用，令美國樓市持續降溫。
2025年，原本被認為是美國房地產市場回暖的一年，如今進度條已過半，市場卻依然處于低迷狀態。
目前，在美國最大的100個房地產市場中，近三分之一的城市房價較近期高點下跌至少一個百分點，而這一趨勢將繼續蔓延。
樓市增速未達預期
美國房價在經歷過新冠疫情期間的高速膨脹后，目前正在降溫。
根據抵押貸款科技公司ICE的數據，全美6月房價年化增幅僅為1.3%，低于5月份的1.6%，為兩年來最慢增速。
美國地產交易公司Redfin 6月發布的數據顯示，美國賣家手中積壓的待售房產總價值高達7000億美元，創下歷史新高。從全國待售房屋數量來看，當前庫存已達到五年來的最高水平。此外，約44%的掛牌房源——即價值約3310億美元的房產——在市場上掛牌超過60天，這是自2020年以來占比最高的一次。
ICE抵押貸款與住房市場研究主管安迪·沃爾登（Andy Walden）表示：“當前樓市正受到兩種相互作用力量的影響。一方面，庫存水平的上升有助于提高購房的可負擔性；但另一方面，越來越多的市場房價下跌、房屋銷售周期延長，可能使房主不愿掛牌出售。”
從地區來看，目前東北部和中西部的房價仍在大幅上漲，而南部和西部的房價出現疲軟。其中，佛羅里達州的開普科勒爾（Cape Coral）跌幅最大，房價同比下跌逾9%。得克薩斯州的奧斯汀、佛羅里達州的坦帕等地也在經歷房價下跌，加州十大主要城市中有七個房價正在下行。
高盛近期的報告指出，全美房價在2025年將增長0.5%，2026年將增長1.2%。相比疫情期間的房價飆漲，這一增幅可以說是顯著回落。
這也與高盛此前對房價的預期形成鮮明對比。根據其今年4月發布的一份報告，當時高盛分析師預計今年房價將增長3.2%，明年增長1.9%。
為何出現“急轉彎”？高盛給出了三個主要原因：房價增速放緩、住房供應增加以及按揭貸款利率持續高企。
目前，居高不下的抵押貸款利率正在拖累房屋銷售、住宅建設和房價增長。今年大部分時間，30年期固定利率抵押貸款的平均利率都維持在6%以上，幾乎是疫情初期的兩倍。
穆迪首席經濟學家馬克·贊迪（Mark Zandi）表示：“如果按揭利率不能很快從目前接近7%的水平大幅下降，那么房屋銷售、住宅建設，甚至房價都將出現下滑。”
“然而這種情況不太可能發生。”贊迪進一步警告稱，這一趨勢可能很快演變為美國經濟的“全面逆風”。
在呼吁降低按揭利率方面，贊迪與美國聯邦住房金融局（FHFA）董事比爾·普爾特（Bill Pulte）立場一致。普爾特一直敦促美聯儲降息，認為這將有助于提高住房可負擔性。他還在社交平臺X上批評美聯儲主席鮑威爾，稱其“沒有降息是在對這個國家造成巨大不公”。
不過，按揭利率并不直接追隨美聯儲的基準利率走勢，而是更傾向于與美國10年期國債收益率同步波動。
不再是中國買家首選
與此同時，全美地產經紀人協會（NAR）的報告顯示，按購房金額和數量計，中國買家仍是最大的外國買家群體。2025年中國買家在美國購房支出增長83%，從2024年的75億美元增至137億美元；數量上，中國買家購買了11700套房屋，較2024年的6000套增長近100%。
報告還顯示，中國買家平均購房價格最高，為120萬美元，顯示出他們更青睞高端物業。這種投資風格不僅符合購房者的身份與資產需求，也為當地高端房市注入持續動力。
具體來看，中國買家的熱門目的地包括加利福尼亞（36%）、馬里蘭（9%）、紐約（9%）和夏威夷（5%）；71%的買家偏好獨棟住宅，聯排別墅為14%，公寓為12%；用途方面，66%為自用，包括45%作為主要居住房、16%用于學生居住、5%作為度假屋。
中國買家之所以購買美國房產，財富保值與風險分散是一大動因。居外IQI集團（Juwai IQI)聯合創始人兼集團首席執行官卡西夫·安薩里（Kashif Ansari）表示，美國房地產堪稱全球房地產行業的“美元”，類似于房地產的儲備貨幣。美國被認為是一個安全的房地產投資地，因為與全球標準相比，收益率相對較高，且房地產市場相對穩定、流動性好且監管完善。
以子女教育與未來移民為目標的購房需求也不容忽視。不少家庭選擇在加州、紐約、佛州等教育資源豐富的州提前布局，通過購房為留學生活提供穩定空間，并為將來移居美國生活做準備。
不過，從全球范圍來看，美國已失去中國買家購房目的地的長期榜首地位。在過去幾年，美國排名下滑至第三，2024年跌至第五。現在，美國在中國買家心目中排在泰國、澳大利亞、加拿大和英國之后。
除了房價過高（25%）、找不到合適物業（28%）和融資困難（19%）等因素外，美國一些州針對外國物業所有權出臺限制措施，也影響到中國買家決策。例如，佛羅里達州和得克薩斯州以國家安全為由，頒布法律限制或禁止包括中國公民在內的非居民外國人在軍事基地或關鍵基礎設施附近購買房產。
