證券時報
王軍
2025-07-14 23:04
最近一段時間，深圳土地市場逐漸升溫，宅地供應速度加快，熱門片區宅地再現高溢價成交。
7月14日，位于深圳前海的一宗住宅用地進行出讓，最終經過158輪報價，該地塊由招商蛇口以21.55億元價格摘得，地塊溢價率達到86.1%，樓面價約為每平方米8.4萬元。
據悉，該地塊規劃用途為二類居住用地，容積率低于3.1，建筑限高80米，無戶型及售價限制，采用“價高者得”競拍規則，吸引了12家房企報名。中指研究院深圳分院高級分析師孫紅梅認為，今年上半年深圳土拍市場呈現核心區域高熱、非核心區域平淡的分化特征，此次前海地塊高溢價成交，折射出市場對前海核心地段價值的深度認可。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，過去前海的住宅用地供應偏少，近年來由于前海商辦土地供給較多，也調整了規劃，部分地塊調整為宅地，但整體來看住宅用地還是偏少。而且，此次推出的地塊體量小、總價低，符合開發商確定性業績導向的拿地取向，即快速開發和銷售、快速回款，快速落地業績，盡量減少市場波動對業績的影響。
不過，也有業內人士預計，根據一線城市房企的平均利潤率測算，將來該地塊的保本價約要達到每平方米12萬元以上，高于目前周邊的二手房成交價格。
值得注意的是，深圳今年新增涉宅用地大多位于所屬區域的核心板塊，而且地塊規模較小，容積率較低。就在7月7日，位于深圳龍華梅林關片區的A802-0309宗宅地正式出讓，共有6家房企參與競拍，最終經過108輪報價，中海深圳房地產開發有限公司以23.7億元將該宗宅地收入囊中。據悉，該宗宅地初始樓面價每平方米27565.89元，最終競得樓面價約每平方米38795.22元，溢價率為40.7%。
李宇嘉認為，不僅是深圳，熱點城市土地出讓均呈現小型化、位置在中心區域且利潤確定性也較強，主要原因在于市場變化快，只有小地塊才能滿足盡快開發、盡快銷售等要求，同時縮短開發周期以提振開發商拿地的積極性。
中指研究院的數據顯示，今年上半年300城住宅用地出讓金同比增長27.5%，但成交面積仍下降5.5%，其中一線及二線城市出讓金增長均超過40%，而三四線城市仍小幅回落。城市集中度來看，上半年TOP20城市宅地出讓金占全國比重升至68%，杭州、北京涉宅用地出讓金均超千億元，杭州出讓金已接近去年全年水平。頭部房企投資策略趨于一致，投資拿地進一步聚焦，疊加核心城市優質地塊供應力度加大，上半年北上深、杭州、成都多宗地塊競拍出高溢價。
中指研究院預計，從趨勢來看，預計下半年土地市場仍將延續“縮量提質”模式，熱點城市核心地塊憑借稀缺屬性或將保持高溢價成交，而多數三四線城市土地市場則繼續以底價成交為主。同時，專項債收購閑置存量土地有助于改善市場供求關系及房企資金壓力，成為推動房地產止跌回穩的關鍵舉措，也是下半年政策重點落實方向。
校對：王錦程
