券商中國
陳銘
2025-07-04 22:33
7月4日，中指研究院發布的《2025中國商業地產發展白皮書》顯示，2025年以來，商辦用房供應繼續下滑，新開業零售商業項目明顯減少；在存量市場方面，今年上半年商業地產租金跌幅收窄，但商辦租賃需求仍偏弱，頭部企業強化運營能力穩定出租率。展望未來，社區商業、文旅商業等成為服務消費的重要載體，有望迎來發展新機遇，為實體商業拓展增長空間。
具體來看，白皮書顯示，在房地產行業仍波動調整、部分城市商辦用房供過于求等因素的共同作用下，商辦用房整體投資開工意愿顯不足。2025年1月至5月，全國商辦用房合計開發投資額同比下降10.9%，新開工面積同比下降24.9%。商辦用地市場方面，今年以來，300城商辦用地推出及成交面積均有所下滑。2025年上半年，全國300城純商辦用地推出面積同比降幅約25%，成交面積同比降幅近兩成。
根據中指監測數據，2025年1月至5月，全國共新開業3萬平方以上零售商業項目89個，較上年同期減少9個。多數企業圍繞重點區域聚焦深耕（如長三角、粵港澳大灣區），強化高能級城市布局，同時在保證基本盤穩健的情況下，適度選擇優質三、四線城市進行拓展。
在存量市場方面，截至2025年5月，全國3萬平方以上已開業零售商業項目總數超6700個（約5.9億平方米），其中五大城市群（長三角、珠三角、京津冀、成渝、長江中游城市群）占比約60%。2025年上半年商鋪和寫字樓租金跌幅均收窄，但租賃需求整體仍偏弱。
具體來看，百街商鋪平均租金為24.16元/平方米/天，環比下跌0.35%，跌幅較2024年下半年收窄0.16個百分點；百MALL商鋪平均租金為27.05元/平方米/天，環比下跌0.12%，跌幅較2024年下半年收窄0.19個百分點。二季度重點城市主要商圈寫字樓平均租金為4.57元/平方米/天，環比下跌0.34%，上半年累計下跌1.06%。
白皮書顯示，面對行業下行壓力及競爭調整，頭部企業通過打造標桿、招商調改、空間業態創新等策略做優存量，在營商業項目出租率整體保持穩定。但寫字樓業務板塊短期仍面臨一定經營壓力。
從發展趨勢來看，白皮書認為，零售商業將繼續向重體驗、業態多元化方向發展，尤其在服務消費升級的背景下，社區商業、文旅商業等業態迎來發展機遇。近幾年，政策持續支持“一刻鐘便民生活圈”建設，同時有研究顯示，城市居民一半以上的日常消費支出都集中在社區周邊1公里范圍內，社區商業具備發展潛力。
此外，文旅消費正加速復蘇，游客需求日益多元化，支持文商旅融合發展的政策也不斷出臺，以文化賦能場景、以旅游激活流量、以商業兌現價值的“文商旅融合”發展模式成為商業地產轉型升級的重要方向。
