證券時報網(wǎng)
孫憲超
2025-07-01 22:42
從“持續(xù)推動”到“更大力度推動”止跌企穩(wěn)，2025上半年，房地產(chǎn)“穩(wěn)市”力度不減。
據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)，2025年上半年，全國有約170省市（縣）出臺政策超340條，政策頻次保持較高水平；中央層面也持續(xù)落地“穩(wěn)樓市”政策，主要圍繞去庫存、擴需求、新模式和化風險等多方面展開。
在“一攬子”政策支持下，2025上半年的房地產(chǎn)市場不乏亮點，“好城市+好房子”表現(xiàn)出較強韌性；一線城市中如深圳，6月份出現(xiàn)多個熱點紅盤，開盤去化率超9成，上海、北京等城市也頻繁出現(xiàn)高端樓盤大賣場景。
值得注意的是，自二季度以來，新房市場復蘇的勢頭有所放緩，二手房市場也持續(xù)“以價換量”。中指研究院表示，預計全年新建商品房銷售面積將在9億平方米左右，不同城市、不同項目的分化趨勢仍將延續(xù)。
數(shù)百條政策激活市場
2025年上半年，房地產(chǎn)市場在“止跌回穩(wěn)”的政策意圖下螺旋向上，有“小陽春”時節(jié)的熱銷場景，有高端樓盤的大賣消息，也有二手房市場的“以價換量”，而政策層面對房地產(chǎn)企穩(wěn)的決心只增不減。
3月份《政府工作報告》明確，“持續(xù)推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”；4月份中央政治局會議指出，“持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場穩(wěn)定態(tài)勢”；6月份國常會指出“更大力度推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，中央層面持續(xù)釋放護市信號。
重磅新政也數(shù)次發(fā)出，涵蓋去庫存、擴需求、新模式、化風險等多方面。
上半年，收購存量閑置土地、收購存量商品房的工作持續(xù)展開，從源頭調整房地產(chǎn)供給偏多的情況；需求端同樣多措并舉，擴大城中村改造規(guī)模、大力推動城市更新、降低房貸利率等政策，均致力于直接或間接拉動住房需求。
在化風險層面，持續(xù)做好“保交房”工作，截至5月初，商業(yè)銀行審批通過的“白名單”貸款增至6.7萬億元，支持了1600多萬套住宅的建設和交付；同時，房地產(chǎn)新模式、有序搭建相關基礎性制度，在多次重要會議中提及。
可以說，上半年中央層面對樓市的定調，助力企穩(wěn)的態(tài)度堅定，政策涉及層面也較廣，最直接落地的是房貸利率政策，“保交房”工作在穩(wěn)步推進中，存量“收儲”及城中村改造工作紛紛加碼，頂層設計也將有新的規(guī)劃。
地方政府層面，根據(jù)中指監(jiān)測，上半年全國有約170省市（縣）出臺政策超340條，政策頻次保持較高水平，主要圍繞激活需求、優(yōu)化供給兩大方向展開。
通過梳理可見，上半年地方政府出臺的樓市新政，更偏微觀、直接。其中，各地調整公積金政策超150條，包括延長還款期限，支持異地互認互貸等；購房補貼力度升級，針對多孩家庭等人群的購房補貼力度進一步加大。
此外，多地優(yōu)化房票安置政策，以助力釋放購房需求。比如，廈門自推出房票政策2.0政策后，房票的適用范圍擴大至全市，截至5月19日，廈門開具145億元房票、帶動購房合同金額超210億元，去化面積超65萬平方米。
“好城市+好房子”升溫
在數(shù)百條政策的“護市”力度下，上半年核心城市的樓市不乏亮點。
根據(jù)中指數(shù)據(jù)，上半年（截至6月25日），北京、上海新建商品住宅網(wǎng)簽成交面積同比增長均在4%左右，廣州同比增長16%、深圳低基數(shù)下同比增速超30%；杭州、成都在核心區(qū)供應力度加大下，上半年同比分別增長6.0%、4.9%。
以變動較大的深圳為例，樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，深圳一二手住宅合計網(wǎng)簽51104套，同比上漲38.8%。其中一手住宅網(wǎng)簽（預售+現(xiàn)售）21873套，同比增長41.8%，二手住宅網(wǎng)簽29231套，同比增長36.6%。
期內，當?shù)刂泻Ｔ茊⒃淳场⒑参醯渚印⒅薪i宸云筑、滿京華金碩悅府等多個熱點紅盤入市，帶動片區(qū)活躍度提升，其中滿京華金碩悅府開盤日光、中建鵬宸云筑開盤去化超9成，好房子、好價格依然是去化的核心要素。
加上其他核心城市，當下一線、二線城市已是房企銷售的“主陣地”。
中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，20家代表房企47.8%的銷售業(yè)績來源于二線城市；一線城市銷售業(yè)績貢獻率，同比增長9.0個百分點至40.0%，招商蛇口、越秀地產(chǎn)、中建壹品、中國中鐵均深耕一線城市。
從具體城市來看，2025上半年，20家代表房企銷售額貢獻前三城市分別為上海、北京和廣州，銷售額貢獻率分別為16.9%、10.6%和9.0%。上海銷售額貢獻率相較2024年同期增長4.5個百分點，在TOP10城市中增幅最大。
從房企銷售業(yè)績看，上半年百強房企銷售總額為18364.1億元，同比下降11.8%；6月單月，TOP100房企銷售額環(huán)比增長24.2%、同比下降18.5%。期內，銷售總額超千億的房企4家，較去年同期減少2家，百億房企46家。
為房企貢獻銷售業(yè)績的項目，大多是改善型項目。中指數(shù)據(jù)顯示，上半年前五月，30城90～120平方米的新房成交套數(shù)占比保持在四成左右，120～144平米戶型成交首次達到30%，改善型樓盤占據(jù)了新房市場主流。
受改善項目大量入市的影響，今年1～5月，百城新房價格累計上漲0.97%，漲幅較去年同期收窄0.12個百分點。“居民居住需求品質升級，開發(fā)商聚焦打造高品質新房產(chǎn)品，帶動百城新房價格結構性上漲。”中指方面稱。
市場仍需鞏固
上半年的樓市雖不乏亮點，但也有一些趨勢需要關注，比如近一兩個月以來，新房市場的增長動能有所放緩、二手房市場持續(xù)“以價換量”。
國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，已顯現(xiàn)出類似趨勢。2025年1～5月，全國新建商品房銷售面積為3.5億平方米，同比下降2.9%，降幅比上月擴大0.1個百分點。
進入6月份，國信證券數(shù)據(jù)顯示，30 城新建商品房當年累計成交 4243萬平方米，其中一線、二線、三線城市新建商品房成交面積累計同比分別為+10%、-6%、-1%。
從上述數(shù)據(jù)可見，樓市銷售同比增長的情況，仍主要出現(xiàn)在部分核心城市，從全國整體格局看，整體銷售規(guī)模還在收縮，熱銷之外的三四線城市仍難去化。
二手房市場的冷熱變化更加明顯。今年上半年，在“小陽春”“學區(qū)房”等因素帶動下，核心城市曾有一波熱銷行情，不過隨著教育需求逐漸釋放完畢，5月以來，重點城市的二手房市場熱度有所轉弱。
克而瑞表示，2025年第二季度，30個重點城市的二手房成交，整體仍保持同環(huán)比齊增。不過按月來看動能略有放緩，4～5月回落，6月整體持穩(wěn)。
其中，部分城市如深圳、西安等，上半年二手房成交累計同比增幅在3成以上，重慶、合肥、濟南等城市，上半年累計同比也是增長；但部分城市如鄭州、長春、大連、寧波等，二手房仍處于回調期，上半年累計同比暫未回正。
中指數(shù)據(jù)也顯示，6月截至25日，上海受去年基數(shù)較高影響同比出現(xiàn)回落，北京基本持平，深圳保持增長；二線城市中僅成都、廈門等核心城市同比增長。
從房價表現(xiàn)看，2025年1～5月，百城二手房價格累計下跌2.88%，跌幅較去年同期收窄0.03個百分點，市場整體延續(xù)“以價換量”的行情。
基于當前的樓市行情，以及影響銷售恢復的居民收入、開工面積、二手房降價分流的因素，中指研究院預計，全年新建商品房的銷售面積將在9億平米左右；重點城市二手房“以價換量”延續(xù)，對新房的分流效應仍較明顯。
展望后市，不管是新房還是二手房、不同城市以及項目，分化行情仍將延續(xù)，政策力度、市場供求、城市效應等因素，將多方面影響樓市的復蘇節(jié)奏，“好城市+好房子”具備結構性機會，在新房市場的空間仍在。
