證券時報網
李銘宇
2025-07-01 22:52
2025上半年，土地市場表現如何？克而瑞報告顯示，上半年全國300城經營性土地成交規模同比下降8%，但得益于優質地塊的出讓，土拍平均溢價率9.2%，同比增加了4.8個百分點。
土地市場“騰籠換倉”“縮量提質”背后，反映了我國房地產發展階段的變化。因新建商品房銷售規模收縮、存量房地產用地規模維持高位，我國新增房地產用地減少，政策發力重點放在“去庫存”上。
不久前，國常會提出，要對全國房地產已供土地和在建項目進行摸底，進一步優化現有政策，更大力度推動房地產市場止跌回穩。這一表態，被業內視為房地產去庫存、盤活存量的新一輪政策信號。
業內表示，地方政府對土地供應“控量提質”、加上土地收儲的全面推進，兩大舉措將是促進房地產庫存下降的重要抓手。
土地出讓“縮量提質”
在房地產行業出現“供大于求”的情況下，我國土地供應節奏也適時調整。
克而瑞最新報告顯示，截至6月20日，全國300城經營性土地成交規模2.5億平方米，較2024年同期下降8%，再度刷新歷史新低，土地供應整體“控量”。
不過，地方政府在控制土地供應規模的同時，在“好房子”導向下進一步提升供地質量，上半年土拍平均溢價率增至9.2%，同比增加了4.8個百分點。
期內，上海、北京、杭州、成都等城市，均出現土地高溢價出讓，其中成都有地塊土拍溢價率達到75%，杭州也頻繁出現溢價率超50%的土地。少數三四線城市如溫州、溫嶺等，也拍出了溢價率達40%的宅地。
核心城市優質地塊放量，帶動房企投資顯著回升，央國企是“主力軍”、民企重回競爭，另一股拿地勢力——地方城投公司也未退場，泉州、太倉、廈門、南通、溫嶺、濟南等多個城市的城投公司，都出現在房企新增貨值榜單中。
日前，湖南省長沙縣便底價出讓了12宗土地，而拿地企業名單中，僅長沙縣星峰建設工程有限責任公司、長沙順展開發建設有限公司，這兩家企業均為當地政府實控的平臺公司，分別拿下5宗地、7宗地。
在近幾年的土拍，尤其是二線、三四線城市的土地市場中，城投、平臺類公司一直扮演著極其重要的角色，“托底”拿地的情況屢見不鮮。
克而瑞數據顯示，2021年～2024年間，城投拿地比重始終維持在50%以上，2024年達到頂峰，占比達到64%，比2021年增長30個百分點。2025年一季度占比為50%，較去年同期下降6個百分點，但依然保持相對高位。
申萬宏源表示，此前地產承壓背景下，大量房企前期拿地因無力開發，疊加土地收入承壓背景、土拍市場壓力增大，城投平臺承擔起了大量托底拿地任務，2020年～2024年，城投托底拿地金額達9.37萬億元。
值得提及的是，部分民營企業也在上半年悄然出手，其中一類是主業為房地產，并在所在區域持續深耕的民營房企；一類是實業類公司，看到了房地產的一些機會；以及房地產產業鏈條上的企業，比如貝殼旗下的貝好家。
不容忽視的存量
受入地供應控量的影響，房地產行業的整體供求也有所改善。
克而瑞表示，2025年上半年，受供給節制等因素的影響，狹義庫存處于下行通道，2025年5月末百城商品住宅庫存量4.63億平方米，同環比齊跌。所謂狹義庫存量，主要指已批準預售的商品住宅中，尚未銷售的建筑面積。從去化周期變動看，5月百城去化周期基本持穩25個月，環比上月、同比下降5%，其中僅一線城市同環比齊跌18%和1%，二線和三四線環比持平、同比下降。
此外，還有另一指標廣義庫存量，后者統計范圍更廣，指可銷售房屋量和涉宅用地施工量之和，包括已拿地未動工項目、已動工未拿銷證的項目。
相較于短期改善的狹義庫存而言，行業廣義庫存依然不容忽視。上述機構表示，此前各地出讓了大量城投托底地塊，其中不少地塊雖然并未開工，不會在短期內影響板塊庫存，但仍會影響市場中長期供求預期。
數據顯示，城投2021年拿地項目的開工率為48.9%，2022年、2023年、2024年開工率分別為40.8%、26.5%、8.5%，實際開發進度較為緩慢。究其原因，這與其所拿地塊的資質、企業開發能力、拿地目的均有關系。
在業內看來，相較于傳統開發商，城投的開發能力、專業程度并未同步跟上；同時，因核心城市的地塊不乏企業爭搶，城投托底拿下的土地，多為三四線城市的土地、或者核心城市的郊區地塊，質量可能并不好。
從拿地目的看，不少城投公司本意便是“托底”，未有進軍開發之意。因此在開發能力不足、以及低迷的市場環境中，開工意愿和動能均相對較弱。
同策研究院聯席院長宋紅衛告訴記者，國家對地方平臺公司有“紅線”要求，比如不能增加隱性債務，嚴禁變相舉債，嚴禁作為代業主投資性質屬于政府投資的項目；每項投資要投入合規領域，投入資金要能回收、風險可控。
“部分城投拿地屬于正常投資，尤其是跟城市更新相關的項目，近年來城投介入較多，也有部分公司用作抵押融資用途。”宋紅衛告訴記者。
整體而言，易居研究院表示，當前不少城市仍面臨著庫存壓力，受因規劃與需求脫節、房企開發能力等因素影響，部分土地長期處于閑置狀態，盤活存量資源、優化土地配置，是當下穩樓市的當務之急。
如何“降庫存”
日前，國務院常務會議指出，要對全國房地產已供土地和在建項目進行摸底，進一步優化現有政策，更大力度推動房地產市場止跌回穩。
上述重磅表態，被業內視為存量盤活政策有望繼續發力的信號。
針對存量房地產用地利用難、轉讓難、收回難等問題，自然資源部會同國家發展改革委等部門，去年也研究出臺了妥善處置閑置存量土地的18條政策措施，通過適度“松綁、放活、讓利、簡化”等政策助力盤活。
數據顯示，截至今年4月底，已有2.4萬宗、9.08萬公頃的存量房地產用地，納入妥善處置閑置存量土地“一地一策”清單；2024年3月31日之前供應的房地產用地已經下降19.1%，政策成效逐步顯現。
自然資源部介紹了多個存量盤活的方式，比如合理調規，激活企業開發意愿，釋放存量土地價值；規范收回、等價置換，避免土地長期閑置浪費。在風險可控的前提下，為企業緩解資金困難提供“套餐式”政策支持。
對拿地“大戶”城投等地方平臺來說，存量土地盤活也有幾個重要方式。
其一是尋求代建合作，近年來，房地產代建行業興起，背后一大原因便是城投公司拿地后難以獨自開發，成為催生代建發展的主要驅動力。不過，通過這些渠道盤活的，土地本身資質不能差，需有盈利空間。
而那些資質較差的土地，便需要借助政策支持來處理。宋紅衛告訴記者，城投手中的土儲項目，還有兩種盤活方式，一是利用當前國家準許用專項債收儲閑置土地的政策，二是把相關項目轉作保障房。
去年下半年，中央多次重磅會議宣布，“允許專項債券用于土地儲備”，土儲專項債正式重啟，可用于支持地方政府回收符合條件的閑置存量土地。
據中指研究院最新數據，截至今年6月25日，全國各地公示擬使用專項債回收存量閑置土地的數量超3700宗，總用地面積約1.96億平方米，總金額超4700億元，其中7個省市已發行專項債超960億元，占比約20%。
從目前專項債收儲的情況看，城投/城投子公司、地方國企存量閑置未開發土地是主要收儲對象，民企/混合企業占比較低。截至4月17日，涉及城投/城投子公司、地方國企土地的收購金額占比達91.35%。
克而瑞表示，地方政府對土地供應“控量提質”、加上土地收儲的全面推進，這兩大舉措，將是促進房地產庫存下降的重要抓手；此外，中央財政對地方債務指標的寬松，也將為地方持續縮減供地規模提供支撐。
中指研究院則建議稱，收回能夠產生增量價值、實現資金平衡的存量閑置土地，是地方政府當下著力收購的重點。在城市選擇上，可優先聚焦核心城市，讓有限的資源發揮更大的效果；在企業類型上，要避免地方政府與國企平臺內部循環，加大對民企支持力度，促進收回的土地形成有效供給。
